買いたい病からの脱却「投資基準」

不動産投資を始めよう!
と、意気込んだのはいいものの、一体どれをかったらいいものやら・・・

たくさんみていると、一体に何を買ったらいいのか分からなくなってくる。
なかなか物件が見つからないと、だんだんと焦りが生じる。

すると、ちょっとでも良さそうだなと思える物件を見つけると、
その物件のデメリットの部分が見えなくなり・・・

よし何事も経験まずは、買ってみよう♪
とにかく、投資物件を持ちたい!

という気持ちに負け、購入してしまう。
そして、購入してから失敗に気づく・・・

不動産の失敗は、非常に大きいので取り返しがつかなくなることも
珍しくありません。


そんな【買いたい病】から脱却する為にも、必要なこと。
それが。

投資基準を作ること

簡単な話、自分なりの投資基準を作ることで、
その投資基準に合わなければ買わないし、合えば買えばいい。
というルールをはじめに作ってしまうということです。

これを作ってしまえば、考えるとか考えないではなく。
そのルール通りに判断すればよいのです。

多くの人は、そうしたルールを作らないでその場その場で考え、
判断しようとするので、その時の「感情」に流されてしまうのです。
実は、人間の行動は、「感情」で動いているのです。理論理屈では、ないんですね。
だから、人は同じ失敗を繰り返すのです。

でも、不動産投資を成功すさせるには、「理論理屈」です。
「感情」という「感覚」的なものではありません。

だからこそ、不動産投資は、「感情」のコントロールが重要なのです。
その感情コントロールの方法が【投資基準を作ること】です。

では、投資基準を作るためにはどうすればいいのでしょうか?

安く買って、高く売る

凄く簡単な話、基本的にはこれに尽きるんじゃないかなと思います。
これは、特に不動産投資というよりは、商売に関するモノは全てこれですよね。

八百屋だったら。
大量に商品を仕入れることで、安く買って。
細かくさばくことで、仕入れた商品よりも高く売ることができます。

料理店であれば、
材料を仕入れて、それをシェフが上手に加工することで、
付加価値が乗っかり高く売ることができます。

弁護士であれば、
知識や知恵やというものを時間とお金をかけて仕入れて
そのノウハウを、顧客にカスタマイズすることで高く売ることができます。

不動産投資も一緒ですね。
安く買って高く売ればいいのです(笑)


ですが・・・多くの人が、高く買ってしまい失敗するわけです。


では、なぜそんな簡単な話を間違えてしまうのか。
というと、それが「高いのか・安いのか」が分からないということです。


そう不動産の価格は、すご~くつかみにくい。
ここに他のビジネスにはない大きな特徴があると、
私は思っています。

逆にいうと、だから不動産投資は儲かる。
とも言えるのかもしれませんが・・・


では、何を見ていけばいいのかというと。
まずは。

利回り

その不動産がどのくらいの収益率があるかを見る指標ですね。

利回り=年間家賃収入/物件価格

で算出しますが、逆に言うと利回りを規準に不動産を買おうとする場合は、
こんな計算式ですね。

物件価格=家賃収入÷利回り

10%の利回りが投資基準で、家賃収入が年100万円だとすると。
購入する物件は、1,000万円(100万円÷10%)ということです。

と、とっても簡単ですよね?
ここで苦戦をしてしまうようだと、かなりトレーニングが必要です(^^;

な~んだこれで、投資基準つくれるから。
利回りを決めれば投資なんて簡単だね!
と、してしまっている人・・・・かなり、危険です。


最初にお伝えした通り、不動産の価格は、すご~くつかみにくい・・・です。
こんなにわかりやすい計算式だけで投資が出来たら、みんな成功しますね(^^;

家賃は正しいのか?

年間収入が100万円としましたが。それは本当なのか?
実は、その不動産の賃貸相場は、年間90万円では?
そしたら、そもそも購入金額がかわってきますね。

空室はうまるのか?

満室想定家賃という言葉が図面に書いてあるときがあります。
ということは、空室があれば、その分の家賃は入ってこないわけです。
一体どのくらいで空室がうまるのだろうか?
ずっと決まらなければ、利回りも全く変わっていきますね。

リフォーム費用はどのくらいかかるのか?

外観・屋根その建物がどのくらい劣化しているのか。
水回り関係の交換は必要か。
給湯器やエアコンなどは、どのくらいの時期が経っているのか。

買った時点で損をしないか?

投資基準を利回りとしたときに陥りがちなのは、利回りが高いと思って飛びついたら、
相場としては安い物件だった。なんてこともありえるわけです。

例えば、同じようような物件でも、
都心では、利回り6%でも地方であれば利回り10%以上なんてことも普通にあります。
そこで。

利回り10%以上が投資基準としたら、その地方物件は買いとなりますが。
もし、その地域の相場が、利回り12%だとしたら。

買った時点で、マイナスとなってしまうのです。
・・・わかりますか?

年100万円の利回り10%=1,000万円
ですよね。でも、
年100万円の利回り12%=833万円

ということです。
そのエリアの不動産は12%が相場としたら、
1,000万円で購入したら、買った時点で167万円損をしている。

あらら。。。
ということです。

買った時点で損をしてしまうケースは、結構良くあります。
それが【新築物件】

【新築】物件と言うのは、その不動産が一番高い時ともいえるわけです。
当然、【家賃】も一番高いです。

ということは、年数がたてば当然【家賃】も下がります。
しかも、【新築】物件はもともと利回りが低く設定されていることが多いので、
そこから家賃が下がれば、その低い利回りがもっと下がるということです。。。

それ以外にも

融資はつくのか。積算価格について

税金・減価償却について

総合的に見た事業計画

などなど。
実は、さまざまな見方をする必要があるのです。

こうして見てみると。
なんだか大変そうに感じるかもしれませんが。

逆にいうと、こうした見方はある程度決まっているので
しっかりと学ぶことで、実はかなりリスクを減らすことができるのです。

まとめ

確かに、この不動産をいくらで買えばいいのか?
という問題は。簡単なことではありません。

同じ不動産は2つとしてありませんからね。

それでも、その不動産が高いのか安いのか。
いくら買うべきなのか。

という指標の判断基準は、かなり確立しているので、そこをしっかり学び
その判断力さえ持つことができれば、不動産投資の失敗を防ぐことができるようになります。

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